À Vannes, une photographie du parc diagnostiqué dominée par la classe C

À Vannes, la dernière photographie du parc immobilier diagnostiqué présente un profil nettement dominé par la classe C : 9 631 diagnostics, soit 59,3 % des enregistrements locaux. Cette actualité du 24 septembre 2026 porte sur l’analyse de l’extraction ADEME du 18 septembre, et non sur un événement municipal. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, son intérêt tient à plusieurs contrastes : une forte présence de la classe C, une classe D qui pèse un quart du total et une place plus limitée des étiquettes F et G. Ces résultats décrivent toutefois des diagnostics enregistrés, pas un décompte de logements uniques.

Une photographie de 16 234 diagnostics, pas de 16 234 logements

Le périmètre étudié est celui de Vannes, dans le Morbihan, identifié par le code INSEE 56260. Le jeu local retient une population communale de référence de 55 790 habitants et contient 16 234 diagnostics enregistrés. Ces deux nombres n’ont pas la même unité et ne permettent pas de calculer une proportion de diagnostics enregistrés dans la commune. Surtout, un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base. La répartition des étiquettes mesure donc le poids de chaque classe parmi les enregistrements disponibles. Elle ne fournit ni le nombre exact de biens concernés ni une description exhaustive de tous les logements vannetais.

La date d’extraction constitue l’autre repère essentiel : les données utilisées ont été extraites le 18 septembre 2026, six jours avant cette analyse. Les faits fournis ne comportent pas de série antérieure comparable. Il serait donc injustifié d’y lire une amélioration récente, une dégradation ou une accélération des rénovations. Cette photographie permet de décrire une structure, pas une trajectoire. Les indicateurs n’ont pas non plus tous un périmètre explicitement identique : la période de construction dominante est rapportée au corpus géolocalisé. Pour apprécier un bien précis, les valeurs locales donnent ainsi un contexte, sans remplacer les caractéristiques de ce bien ni son propre diagnostic. Pour situer votre bien avant une vente, vous pouvez estimer la valeur de votre logement à Vannes à partir des ventes réelles de la commune.

La classe C donne le ton, mais la classe D reste très présente

Le trait le plus saillant du profil vannetais est la concentration des diagnostics en classe C. Avec 59,3 % du total, cette étiquette est largement majoritaire dans la base. La classe D arrive ensuite avec 4 063 diagnostics, soit 25,0 %. À l’autre extrémité du classement, les classes A et B comptent respectivement 140 et 617 enregistrements. Il ne faut donc pas confondre la domination de C avec une domination des meilleures étiquettes. Pour un vendeur ou un acquéreur, la distinction est utile : la référence descriptive locale est bien la classe C, sans que cela permette d’attribuer une valeur marchande à une étiquette.

• Classes A et B : 140 diagnostics en A, soit 0,9 %, et 617 en B, soit 3,8 %.
• Classes C et D : 9 631 diagnostics en C, soit 59,3 %, et 4 063 en D, soit 25,0 %.
• Classe E : 1 208 diagnostics, soit 7,4 % des enregistrements.
• Classes F et G : 381 diagnostics en F et 194 en G, soit 575 enregistrements réunis et 3,5 % du total.

Les classes F et G occupent une place minoritaire dans cet ensemble, mais leur faible poids relatif ne réduit pas les enjeux des biens effectivement concernés. La classe E mérite également une lecture distincte : ses 1 208 diagnostics représentent 7,4 % des enregistrements, davantage que les 575 diagnostics F et G réunis. Pour lire correctement cette distribution, il faut garder ensemble les volumes et les proportions. Un pourcentage communal ne renseigne pas sur la situation individuelle d’un propriétaire. Il ne permet pas davantage de conclure qu’un logement sans diagnostic présenté serait probablement classé C, ni de déduire les caractéristiques des logements absents de la base.

Un bâti souvent antérieur à 2001, sans explication automatique des étiquettes

La période 1989-2000 est la plus représentée dans le corpus géolocalisé, avec 25,3 % de celui-ci. Elle constitue une dominante, mais pas une majorité. Plus largement, les périodes antérieures à 2001 représentent 75,6 % du bâti décrit par les indicateurs fournis. Ce profil apporte une information différente de la seule répartition énergétique : il situe le parc diagnostiqué dans le temps. Il ne signifie pas que les diagnostics de classe C correspondent principalement à la période 1989-2000. Aucun croisement entre date de construction et étiquette n’est fourni. La coexistence de ces deux caractéristiques locales ne suffit donc pas à établir un lien explicatif entre elles.

Le bâti antérieur à 1949 représente 12,5 %, tandis que celui antérieur à 1975 atteint 28,4 %. Ces catégories s’emboîtent : les constructions antérieures à 1949 font aussi partie de celles antérieures à 1975. Les additionner reviendrait à compter deux fois une même tranche d’ancienneté. Pour un acquéreur, l’utilité de ces repères est de distinguer l’âge du bâtiment de son classement énergétique. Pour un vendeur, ils permettent de contextualiser une date de construction sans lui attribuer, à elle seule, une performance. Les faits disponibles ne détaillent ni les transformations des bâtiments ni les travaux réalisés, et ne permettent donc pas d’expliquer les étiquettes par leur histoire.

Les maisons individuelles ne représentent que 14,2 % du corpus décrit

La part des maisons individuelles est de 14,2 % dans les données locales. Cette caractéristique est importante pour interpréter les résultats : le profil global ne peut pas être présenté comme celui d’un parc de maisons. Il serait tout aussi imprudent de donner une répartition détaillée des autres catégories, puisque celle-ci n’est pas fournie. Pour le propriétaire d’une maison, les proportions énergétiques communales constituent donc un cadre général, et non une comparaison entre maisons semblables. On ne connaît notamment pas la ventilation des classes E, F et G selon le type de bien. Le nombre de maisons concernées par ces étiquettes ne peut pas être déduit.

La surface médiane est de 63 m². Une médiane indique le point central de la distribution observée ; elle ne décrit pas la surface de chaque bien et ne se confond pas avec une moyenne. Associée à la faible part des maisons individuelles, cette donnée précise le portrait local sans permettre de reconstituer un logement type. Rien n’établit qu’un bien de 63 m² soit classé C, chauffé au gaz naturel ou construit entre 1989 et 2000. Pour les lecteurs qui préparent une vente ou un achat, cette limite est décisive : assembler les valeurs dominantes et médianes produirait un portrait hypothétique, pas celui d’un bien effectivement identifié.

144 kWh/m²/an et 820 euros : deux médianes à lire séparément

La consommation médiane ressort à 144 kWh/m²/an, tandis que le coût énergétique annuel médian estimé atteint 820 euros. Ces indicateurs éclairent deux dimensions différentes : une consommation rapportée à la surface et une estimation annuelle exprimée en euros. Le montant de 820 euros n’est ni une facture constatée pour chaque logement ni une promesse de dépense future. Les données ne donnent pas non plus la dispersion des coûts autour de cette médiane. Un acquéreur ou un bailleur ne peut donc pas traiter ce montant comme un budget garanti. Il s’agit d’un repère statistique local, à distinguer de toute estimation propre au bien considéré.

Le gaz naturel est le chauffage principal le plus représenté dans l’extraction, avec 8 983 diagnostics. Cette présence constitue un autre marqueur du profil vannetais, mais elle n’explique pas à elle seule la prédominance de C ou le niveau du coût médian. Aucun croisement n’est fourni entre énergie de chauffage, surface, période de construction et étiquette. De même, multiplier la consommation médiane par la surface médiane ne donnerait pas la consommation médiane annuelle des logements : les deux valeurs ne correspondent pas nécessairement aux mêmes observations. La lecture utile consiste à conserver ces indicateurs séparés, plutôt qu’à fabriquer un cas moyen que la base ne décrit pas.

À Vannes, 194 diagnostics G ne signifient pas 194 logements à louer

Pour les bailleurs, la distinction entre G, F et E a une portée concrète que le regroupement statistique des étiquettes ne doit pas effacer. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. À Vannes, la base comporte 194 diagnostics G, soit 1,2 % des enregistrements. Ce nombre ne mesure toutefois pas un stock de logements uniques proposés à la location. Les faits fournis ne précisent ni le statut d’occupation des biens ni leur présence sur le marché locatif. Il serait donc erroné de présenter ces 194 diagnostics comme autant de locations concernées.

• G : le critère de décence énergétique n’est plus satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole ; 194 diagnostics locaux portent cette étiquette.
• F : l’échéance prévue est 2028 ; l’extraction locale compte 381 diagnostics de cette classe.
• E : l’échéance prévue est 2034 ; 1 208 diagnostics locaux relèvent de cette étiquette.

Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Le profil local invite ainsi à ne pas concentrer toute la lecture sur G : E représente un volume d’enregistrements plus important, avec un horizon différent. Pour un bailleur, la donnée déterminante reste néanmoins l’étiquette de son bien, pas le pourcentage communal. La photographie permet de situer les catégories dans le calendrier fourni, mais elle ne permet pas de chiffrer le nombre de bailleurs concernés. Elle ne renseigne pas non plus sur les travaux nécessaires, leur coût ou leur durée. Aucun programme individuel ne peut être déduit de ces seuls agrégats.

À Vannes, l’audit à la vente dépend du type de bien classé E, F ou G

L’autre conséquence concrète concerne l’audit énergétique réglementaire à la vente. En métropole, il concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, la classe E étant incluse depuis le 1er janvier 2025. La seule lecture des 1 208 diagnostics E et des 575 diagnostics F ou G ne suffit donc pas à mesurer le périmètre local de cette obligation. Il faut aussi connaître le type de bien concerné. Or les données fournies ne croisent pas ces catégories avec les étiquettes. La part de 14,2 % de maisons individuelles ne peut pas être appliquée mécaniquement aux diagnostics E, F et G.

Pour les vendeurs et les acquéreurs, l’intérêt de cette photographie est donc double : situer le classement énergétique dans le paysage local et distinguer ce contexte des caractéristiques qui déterminent le périmètre de l’audit. Un bien E, F ou G ne peut pas être analysé uniquement à travers la fréquence de son étiquette dans la commune. Inversement, la majorité de diagnostics C ne dit rien du prix auquel un bien pourrait être vendu, ni du temps nécessaire à sa vente. Aucune donnée de transaction n’est fournie. Cette analyse ne permet donc de promettre ni avantage commercial, ni décote chiffrée, ni délai pour une catégorie énergétique particulière.

À Vannes, cinq secteurs étudiés, de Kercado à Ouest Péri Centre Ville, sans classement

L’analyse locale identifie cinq quartiers ou secteurs IRIS : Kercado, Le Pargo-La Mare-Bois de Vincin, Grande Murailles-Boismoreau, Bernus-Kergypt-Keruzen-Campen et Ouest Péri Centre Ville. Leur présence indique le périmètre infracommunal étudié, mais aucun résultat chiffré propre à chacun n’est fourni ici. Il est donc impossible de désigner un secteur plus performant, plus ancien ou davantage concerné par F et G. Attribuer la moyenne communale à chacun serait également trompeur. Pour un acquéreur comme pour un propriétaire vendeur, ces noms ne constituent pas un palmarès immobilier. La photographie disponible reste avant tout communale pour les indicateurs énergétiques présentés, sans comparaison étayée entre les cinq secteurs.

• Familles de risques recensées par Géorisques : Mouvement de terrain et Séisme.
• Autres familles recensées : Phénomène lié à l’atmosphère et Transport de marchandises dangereuses.
• Zone sismique : non renseignée dans les faits disponibles.
• Potentiel radon : 3.

Les informations Géorisques ajoutent un éclairage distinct de la performance énergétique. Les quatre familles recensées ne donnent pas, à elles seules, une mesure d’exposition pour chaque adresse. La zone sismique est non renseignée : cette absence d’information ne signifie pas une absence de risque. Le potentiel radon est indiqué à 3, sans autre précision fournie permettant de caractériser un logement particulier. Aucun lien n’est établi entre ces informations et les étiquettes DPE. Au terme de cette photographie, le constat central reste donc circonscrit : Vannes présente une base de diagnostics dominée par C, dont les catégories minoritaires E, F et G appellent des lectures distinctes selon le projet immobilier.